Buhardilla o desván. Cómo crear y diseñar tu proyecto

Por Leroy Merlin

Las buhardillas de las casas son espacios multifuncionales que ofrecen un toque bohemio que evoca al París de las novelas del siglo XIX. Si cuentas con ese espacio habitable en tu casa y quieres saber cómo aprovecharlo, debes tener en cuenta algunas consideraciones a la hora de diseñar tu proyecto, ya sea para una buhardilla o para un desván. A continuación te ayudamos a preparar tus diseños y a llevar a cabo tu proyecto de principio a fin. ¡Toma nota!

Buhardilla o desván. Cómo crear y diseñar tu proyecto

1. Altura e inclinación mínima permitida

Si cuentas con un espacio abuhardillado en la parte alta de tu casa y estás pensando en darle funcionalidad, lo primero que has de tener en cuenta es si cuenta con una altura mínima permitida para ser usado. La altura de la buhardilla o desván y la inclinación que tenga la cubierta condicionan mucho su uso. Así que la utilidad de cada espacio vendrá determinada por las cotas que tengas en cada sitio.

Si tu casa es unifamiliar o rural y estás haciendo una gran reforma, puedes aprovechar para construir una buhardilla habitable, con las medidas suficientes para poder utilizarla y transitar sin problemas. Para ello, puedes añadir altura en los muros exteriores y en la cumbrera. Ganarás lo suficiente para conseguir la altura de paso mínima recomendada en la mayor parte de la nueva bajocubierta. Pero esto alterará los volúmenes existentes; tendrás que pedir, por lo tanto, permiso administrativo para saber si se pueden alterar las cotas de edificación o la fisonomía de la fachada. También deberás elaborar un proyecto de obra que recoja los nuevos espacios.

Si sólo haces una reforma parcial sin alterar la estructura existente, la única solución es sacar el máximo partido de cada rincón, de cada hueco, adecuándolos a los usos previstos.

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Alturas mínimas de paso recomendables

Una de las dificultades habituales cuando se habilitan espacios que no estaban previstos para ello, es la altura mínima para poder transitar y estar con comodidad. La inclinación del tejado condiciona el entorno, de tal manera que si es una cubierta muy inclinada habrá picos de altura muy altos en el centro; y si por el contrario tienes una cubierta a dos aguas, habrá poca altura por los lados.

La altura de paso recomendable para poder habilitar una buhardilla debe tener 1,50 m de altura mínima en las partes más bajas y al menos 2,50 m en la parte más alta. Por encima de los 2,50 m podrías utilizar el espacio, si existiera, para realizar un altillo de madera, por ejemplo, que a su vez puede ser utilizado como estudio o como habituación auxiliar, dependiendo de la altura. El acceso desde la planta baja se debe hacer siempre por una zona cómoda, preferible por la que tiene la altura máxima.

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Si vas a construir un cuarto de baño, la altura mínima debe tender a la general de 2,50 m para poder utilizarlo con seguridad, aunque las partes más bajas podrían dedicarse al almacenamiento. Pero puedes redistribuir el área según los usos. Donde más altura haya es preferible colocar la ducha y el lavabo. El resto de las zonas más bajas se reservan para el inodoro, bidé o los muebles de baño. Si colocas bañera también puedes aprovechar zonas bajas, teniendo en cuenta la dificultad a la hora de salir. Por debajo de los 1,50 m, el espacio lo podrás utilizar para almacenamiento, realizando estanterías o armarios a medida. También pueden ser espacios abiertos para almacenaje.

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Las zonas bajas se pueden aprovechar también para determinadas zonas de dormitorio, con futones o colchones colocados directamente sobre el suelo o una tarima de madera. Si diseñas habitaciones o compartimentos, piensa en los usos más habituales de la buhardilla. Si necesitas sacar una pequeña cocina y salón es conveniente que se sitúen en la zona más cercana a la entrada y en la más alta, para poder compartir y disfrutar con al gente. Las habitaciones y baño estarían preferentemente en el lado opuesto, para dotarlos de mayor privacidad.

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Alturas según el tipo de cubierta

  • A un agua: altura máxima en un lado y mínimo en el opuesto.
  • A dos aguas: altura máxima en el centro de la buhardilla a la altura de la cumbrera. Habrá mayor o menor disponibilidad de espacio según sea el porcentaje de inclinación de la cubierta.
  • A tres aguas: amplía el volumen utilizable por uno de los laterales, pudiendo ser transitable en el centro.
  • A cuatro aguas: con esta disposición es con la que más espacio habitable se gana en la buhardilla, tanto en el centro como en los laterales, teniendo una altura de paso estándar más generalizada.
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2. Normativa para este tipo de construcciones o reformas

Diseñar o reformar espacios como buhardillas o desvanes es un proceso que tiene que cumplir con la normativa pertinente. Reformar una buhardilla para habilitarla puede ser una obra de envergadura que va a modificar aspectos como el espacio habitable de tu casa y el aspecto de las fachadas o cubiertas, entre otros. Una reforma de estas características supone un esfuerzo económico y personal importante. Por ese motivo, antes de acometerla tienes que:

  • Comprobar si la ley lo permite: infórmate en los servicios de urbanismo y/o vivienda de tu ayuntamiento.
  • Asegurarte de que la comunidad de vecinos lo autoriza: si afecta a zonas comunes, como puede ser una cubierta, pueden negarte el permiso para hacer la obra. La Junta de Propietarios debe conceder la autorización cuando los estatutos no contemplen expresamente este tipo de obras. 
  • Saber si técnicamente puede hacerse todo lo que deseas: consulta con un arquitecto cualquier aspecto técnico en el que puedan surgir dudas antes de solicitar un proyecto.

Realizar la obra de acuerdo a la normativa te permite legalizar la reforma, contar (si es el caso) con una nueva cédula de habitabilidad, escriturarla e inscribirla con su nueva superficie en el Registro de la Propiedad y, en consecuencia, aumentar su valor a la hora de una posible venta o hipoteca. Por otra parte, figurará con la nueva superficie a efectos de cargas como tasas, impuestos, o cuotas de la comunidad.

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Consigue una licencia de obras

Gran parte de las obras que se hacen en una vivienda no requieren comunicación ni licencia municipal, dependiendo de las ordenanzas de cada localidad. Pero si la obra exige elevar la altura o modificar muros, vigas, forjado (piso o techo), cubiertas y fachada, puede decirse con seguridad que entrará dentro de la categoría de "obra mayor" porque alterará su estructura por lo que habrá que solicitar licencia. La licencia de obras exige la elaboración de un proyecto (planos, memoria), realizado por un arquitecto o técnico que garantice tanto la seguridad futura del edificio como el cumplimiento de todas las condiciones legales (necesarias para que la nueva planta se considere habitable) dictadas por la normativa de origen estatal, autonómico y municipal. Con su firma y el visado de su colegio profesional, el técnico asume la responsabilidad de cumplir todos los requisitos que exige la Ley, desde el Código Técnico de la Edificación, en lo que se refiere a materiales, seguridad etc., hasta la normativa de la comunidad autónoma relacionada con la vivienda, si la tiene, y también la del Ayuntamiento en que se

Inspecciones municipales

El proyecto deberá someterse a este tipo de limitaciones, que habrá que consultar previamente. En el transcurso de la obra los inspectores municipales podrían visitarla para comprobar si se ajusta a los planos y memoria aprobados en el proyecto. En caso contrario, podría abrir un expediente sancionador, detener la obra, paralizarla, etc.

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3. Estudia el presupuesto y los gastos

Antes de acometer la obra debes calcular de la manera más aproximada posible todos los gastos. A los gastos fijos reseñados tienes que sumar todo lo relativo a los materiales que se van a necesitar y a la mano de obra. Con ello ya puedes hacer planes. Si no puedes acometer toda la reforma a la vez, hazlo por fases. Este sería el orden aconsejable, actuando siempre de obra mayor a menor:

  • Arreglo de cubierta, especialmente si tiene daños estructurales: al mismo tiempo su aislamiento e impermeabilización. Es el momento también de colocar las ventanas de tejado. Y planificar e instalar el tipo de escalera de acceso que te hace falta y que mejor se adapte al espacio disponible en la planta de abajo.
  • Rehabilitación estructural del interior: arregla soleras y muros que dan al exterior. Coloca también el aislamiento térmico y acústico que necesites. Delimita los espacios por habitaciones, dormitorios, cuarto de baño, con todas las canalizaciones eléctricas y de agua que sean necesarios. Si vas a colocar calefacción centralizada, continuación de la ya existente, o suelo radiante, es esta fase en la que debes hacerlo. Mete todas las tuberías de distribución de electricidad o agua que necesites, como desagües si vas a colocar baño o pequeña cocina.
  • Revestimientos interiores: con toda la estructura rehabilitada y apta para los nuevos revestimientos, es el momento de elegirlos según tus gustos. Compra baldosas, laminados, tarima, azulejos, pintura, todos los materiales para los acabados de suelos, paredes y techos. También debes instalar todos los sanitarios del baño y su grifería, si lo tiene. Instala también los mecanismos eléctricos.
  • La carpintería interior: como ya pusiste en la primera fase las ventanas de tejado, ahora sería el momento de afrontar los gastos de las puertas de interior que necesites, si el tamaño de la buhardilla lo permite.
  • Iluminación y decoración: sustituye las lámparas o bombillas de obra por la iluminación definitiva, apliques, lámparas, etc.
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Al margen de lo que vas a gastar en los materiales y herramientas para tu otra, tienes que contemplar otros gastos fijos que pueden surgir, y que dependerán, en parte, del municipio.

  • Permisos de obra: El ayuntamiento establece tasas tanto por acto comunicado como por licencia de obras, si se necesitan. Otro impuesto potestativo de los ayuntamientos es el Impuesto sobre construcciones, instalaciones y obras, conocido como ICIO, infórmate de si tu Ayuntamiento lo solicita.
  • Costes técnicos: El arquitecto cobrará por hacerte un proyecto, pero pide que te dé un presupuesto previo (también puede cobrarte por ello). Cuenta también con sus honorarios por la dirección de obra, si es necesario. No olvides que el precio del visado del proyecto por parte del colegio profesional también tiene un coste.
  • Escombros: Si en el espacio privado no pueden recogerse y hay que ocupar la vía pública con un contenedor o una bolsa, hay que solicitar el permiso necesario y pagar la tasa por ocupación, que dependen del tamaño del contenedor y del tiempo de ocupación de la vía.
  • Gestión de residuos: En algunos municipios existe también una fianza por gestión de residuos, que adelanta el propietario y meses después recupera, para asegurar que los escombros se han llevado a un depósito de residuos legalizado. Si encargas la obra a un profesional, el constructor o el transportista deberán entregarte el certificado que acredite ese depósito.
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4. Fórmulas para la decoración de buhardillas

El último punto del presupuesto y del equipamiento es el correspondiente a la decoración. Mesas, estanterías, armarios y todos los complementos que necesites y puedas imaginar: alfombras, estores, espejos, cuadros, stickers, textil, cojines y demás accesorios. Puedes diseñar la buhardilla entendiéndola como un todo –donde todos los elementos siguen el mismo estilo decorativo y se complementen- o puedes hacer particiones y crear varios ambientes diferenciados. Lo importante es que maximices el espacio.

En este sentido, los armarios y estanterías a medida son una solución muy apropiada para las buhardillas. Gracias a ellos podrás aprovechar al máximo los recovecos que se generan en una buhardilla creados por los techos inclinados, aunque puedes hacer un falso techo de cartón yeso para eliminar esos desniveles. En caso de que tu presupuesto no permita esta posibilidad, otra opción es decantarte por armarios modulares para sacar el mayor partido posible al espacio disponible.

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